GRUNDSTÜCKSERWERB IN ITALIEN DURCH SCHWEIZER

Es handelt sich hier um eine zwingende Bestimmung, die bis 1991 gegenüber Schweizer Bürgern praktisch nicht angewendet wurde. Dann gab es eine unerwartete Wendung, die letztendlich zu einer Regelung führte, die bis heute gültig ist

Nach einer kurzen Zeit der Unsicherheit wurde die Angelegenheit durch eine Regelung geklärt, die Schweizern ohne Wohnsitz in Italien den Kauf einer Wohnung mit einer maximalen Fläche von 100 m2 oder eines freistehenden Ferienhauses mit identischer Fläche erlaubte, dessen Gesamtgrundstück nicht größer als 1000 m2 sein durfte. Inzwischen wurde die Wohnfläche von 100 m2 auf 200 m2 erhöht.

Es ist bekannt, dass vor dieser Einschränkung Schweizer Bürger ohne Wohnsitz in Italien in der Toskana, im Piemont und auch in anderen Regionen Wohnungen und Häuser mit Wohnflächen weit über 200 m2 oder landwirtschaftliche Grundstücke mit mehreren Hektar erworben haben.

Obwohl solche Käufe aufgrund der zwingenden Gegenseitigkeitsbestimmung für nichtig erklärt werden könnten, ist kein Fall bekannt, in dem der Vertrag mit einem Schweizer Bürger für nichtig erklärt wurde.

Vorprüfung bei Kaufinteresse:

Bei Interesse an einem Immobilienkauf sollten einige wichtige Aspekte beachtet werden, die für die Vorverhandlungen, die zum Kaufvertrag führen, relevant sein können.

Es ist entscheidend zu bedenken, dass neben dem Kaufpreis zusätzliche unvermeidbare Kosten für den Notar, die Umschreibung und gegebenenfalls den Makler anfallen, wie es auch in anderen Ländern üblich ist.

Wenn Verhandlungen über ein bestimmtes Objekt geführt werden sollen, ist es wichtig zu wissen, ob der Gesprächspartner ein Makler oder der Eigentümer ist. Falls es sich um den Eigentümer handelt, ist es ebenso relevant zu klären, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt.

Makler

Im Falle eines Maklers sind zusätzlich zu dem Kaufpreis die gesetzlich vorgesehenen Vermittlungsprovisionen für den Makler zu berücksichtigen.

Da die Provisionen sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer frei festgesetzt werden können, ist es ratsam, dass der Käufer sich umgehend über seinen Anteil informiert.

Üblicherweise muss für die Maklerprovisionen zwischen 2% und 3% (zzgl. MWST) vom Kaufpreis gerechnet werden.

Die Maklerovisionen für den Käufers sind gerechtfertigt, sofern der Makler seriös handelt und im Interesse des Käufers agiert, indem er den Preis, den Rechtstitel, etwaige Belastungen sowie die Bauarbeiten und die städtebauliche Übereinstimmung des ihm anvertrauten Verkaufsobjekts überprüft hat..

Der Verkaufspreis darf und müsste jedes Mal verhandelt werden. Die Verhandlung wird mit dem Makler erschwert, weil sie nicht auf direktem Weg, also direkt mit dem Rechtseigentümer, geführt werden kann. Meistens vermeidet der Makler bis zur Unterzeichnung der Kaufverpflichtung den direkten Kontakt zwischen Käufer und Eigentümer. Dies hauptsächlich, wenn er über kein exklusiv Mandat verfügt.

Der Makler sichert sich in der Regel seine Provision, indem er dem Käufer ein Kaufangebot zur Unterschrift vorlegt. Die Verbindlichkeit dieses Angebots wird später geklärt.

Rechtseigentümer (natürliche- oder juristische Person)

Hat man die Möglichkeit direkt mit dem Eigentümer zu verhandeln, ergibt sich natürlich der Vorteil, die Vermittlungsprovision zu sparen.

Der Nachteil könnte jedoch darin liegen, dass mit einem seriösen Makler der Käufer die vorher genannte ersten Überprüfungen (also Richtigkeit des Preises, Rechtstitel, Lasten usw.) nicht durchführen müsste.

Natürlich ist es meist ratsam, dass der Käufer sich selbst oder durch einen vertrauenswürdigen Experten über die rechtliche Situation der Immobilie informiert. Hier sind einige wichtige Punkte für den Käufer, die bereits beim Interesse an einer Immobilie berücksichtigt werden sollten.

Als erstes sollte sich der Käufer folgende Unterlagen vom Verkäufer aushändigen lassen:

• Kopie des Eigentumstitel, bzw. notarieller Kaufvertrag („Rogito“ oder „Atto notarile“ genannt) oder eine Kopie der Grundbucheintragung („Nota di trascrizione“).

Das eine oder das andere Dokument dient zur sofortigen Identifizierung des Eigentümers, und hauptsächlich um zu wissen ob das Eigentum einer natürlichen oder einer juristischen Person gehört.

Diese Information ist sehr wichtig, weil wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, müssen in Italien die Vertragsverhandlungen und die Überprüfungen über den Verkäufer mit grösserer Sorgfalt und Vorsicht geführt werden.

Im Falle eines Konkurses des Verkäufers trägt der Käufer bis zu einem Jahr nach der notariellen Beurkundung das Risiko, dass die von ihm erworbene Immobilie Teil des Konkursvermögens des Verkäufers wird, sofern dieser eine juristische Person ist.

Allerdings kann, auf Grund von Art. 67 des Konkursgesetzes, die Konkursanfechtung durch den Konkursverwalter nur dann beantragt werden, wenn der im notariellen Vertrag angegebene Preis unter dem Marktwert liegt.

Eine weitere wichtige Vorlage, welche jedoch nur selten vom Verkäufer bereits bei den Vorverhandlungen vorgewiesen wird, ist der aktuellste Grundbuchauszug, versehen mit dem Lastenverzeichnis.

Dieses Zertifikat kann durch einer sogenannten „visura ipocatastale“ (Einsicht in das Grundbuch- und Hypothekamt) erhalten werden.

Aus diesem Auszug gehen ausser den Personalien des Eigentümers die neusten Katasterdaten, also Grundbuchblatt und Parzellen, sowie die Flächengrösse der Parzellen und eventuelle Lasten (Hypotheken, Pfändungen usw.) hervor.

Eine weitere wichtige Information die diesen Auszug liefert ist die sogenannte Katasterrendite, welche den Katasterwert, bzw. den Steuerwert der Immobilie angibt.

Dieser Steuerwert kann in der Schweiz dem amtlichen Wert der Liegenschaften gleichgestellt werden, und wie der amtliche Wert dient auch der Katasterwert in Italien für die Bemessung von verschiedenen Steuern.

Die Kenntnisnahme des Steuerwertes, noch vor der Unterzeichnung des Kaufangebotes oder des Vorkaufsvertrages, ist deshalb wichtig, weil man sofort den minimalen Betrag für die Grundbuchsteuer berechnen kann, und somit, zusammen mit den eventuellen Maklerprovisionen, die finanzielle Gesamtbelastung für den Liegenschaftskauf vorsehen kann.

Preis und Zustand der Immobilie

Bevor man in Verpflichtungen eingeht, eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu kaufen, ist es empfehlenswert, das in Frage kommenden Objekt durch einen Vertrauensexperten sowohl mit Bezug auf den Preis, als auch auf den Zustand der Liegenschaft begutachten zu lassen.

Falls es sich um eine Wohnung oder Haus handelt, sollte sofort klargestellt werden, ob beim Bau oder Umbau die Baugesetzen respektiert worden sind. Ein nicht genehmigter Umbau welcher vom Verkäufer verschwiegen wird, kann dem Käufer viel Ärger bringen. Obwohl in einem solche Fall Anrecht auf Regress gegen den Verkäufer besteht, sind die Aussichten jedoch meistens gering.

Im Vergleich zu früher, prüfen Notare heute viel genauer, ob die verkaufte Liegenschaft städtebaulich konform ist. Bei erheblichen Verstössen gegen baurechtliche Vorschriften ist der Kaufvertrag nichtig und der Notar kann persönlich haften.

Heute fordern immer mehr Notare ein fachkundiges Gutachten über die städtebauliche Ordnungsmäßigkeit der Liegenschaft, um den Verkauf abschließen zu können.

Bauland

Ist man an Bauland für die Errichtung eines bestimmten Gebäudes interessiert, so ist es empfehlenswert beim Verkäufer die Bescheinigung über die Urbanistik Bestimmung einzuverlangen (Certificato di destinazione urbanistica). Dieses Zertifikat wird vom Bauamt der zuständigen Gemeinde erlassen.

Gleichzeitig sollte man es nicht unterlassen einen Ingenieur, Architekten oder Geometer, beizuziehen, damit abgesichert werden kann welche Bauvolumen auf das in Frage kommenden Grundstück bewilligt werden können.

Vermietetes Gebäude 

Ist man an eine Wohnung, Haus oder sonstiges Gebäude interessiert, welches man selbst bewohnen oder nutzen möchte und welches jedoch vermietet ist, ist es empfehlenswert, dass sich der Käufer nur dann vertraglich verpflichten soll, wenn das Mietverhältnis vollständig aufgelöst ist und der Mieter das Gebäude dem Vermieter wieder zur Verfügung gestellt hat. Die Rückgabe einer Wohnung durch den Mieter kann in Italien sehr lange dauern, obwohl der Mietvertrag aufgelöst ist oder der Vermieter sogar über eine rechtskräftige Räumungsanordnung verfügt.

Landwirtschaftliches Grundstück

Bei Interesse an einem Grundstück mit landwirtschaftlicher Bestimmung, muss bedenkt werden, dass die Angrenzen Landwirten anderen landwirtschaftlichen Grundstücken ein Vorkaufsrecht haben.

Sollte das Grundstück verpachtet worden sein, gibt es ein vorrangiges Vorkaufsrecht für den Pächter. Im Weiteren hat dieser in den meisten Fällen Anrecht an eine Abgangsentschädigung, welche stets zu Streitigkeiten führt.

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Nach all den genannten Vorprüfungen, wird dem Käufer die Verhandlung mit der Verkaufspartei und die Gestaltung des oder der Verträge, auf die hier nun berichtet wird, erleichtert.

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Vertragsgestaltung

Beim Immobilienerwerb werden in Italien üblicherweise zwei Verträge stipuliert: der Vorkaufsvertrag (preliminare di compravendita oder compromesso genannt) und der definitive notarielle Kaufvertrag (atto notarile oder rogito genannt).

Werden die ersten Verhandlungen mit dem Makler geführt, kann es zu einer dritten vertraglichen Form kommen, und zwar zur sogenannten „Proposta d’Acquisto“, das Kaufangebot.

 

Kaufangebot (Proposta d’Acquisto)

Wie weiter oben mitgeteilt, wird das Kaufangebot meistens von Maklern vorgeschlagen, hauptsächlich wenn diese kein Exklusivmandat haben. Dies um sich die Vermittlungsprovision sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer sichern zu können.

Es handelt sich um einen einseitigen Vertrag, mit welchem sich einzig der Käufer verpflichtet eine gewisse Immobilie zu einem gewissen Preis zu erwerben, und dafür auch eine Geldkaution leistet.

Das Kaufangebot ist während einer bestimmten Zeit für den Käufer meistens unwiderruflich. Sollte der Verkäufer das Kaufangebot nicht akzeptieren, so hat der Makler dem Käufer die überwiesene Kaution zurückzuerstatten.

Nimmt der Verkäufer das Kaufangebotes an, wird üblicherweise zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein Vorvertrag stipuliert, in welchem die genauen Kaufkonditionen und Modalitäten entschieden werden. Die für das Kaufangebot überwiesen Kaution wird zur Anzahlung des Kaufpreises angerechnet.

Es ist empfehlenswert, das Kaufangebot von einem Vertrauensexperten bestätigen zu lassen, um mögliche ungünstige Bestimmungen zu vermeiden.

Vorkaufsvertrag (atto preliminare – compromesso)

Im Gegensatz zu der Schweiz, wo beim Immobilienkauf der Vorvertrag keine grosse Anwendung hat,  ist der Vorkaufsvertrag in Italien meistens unumgänglich, weil zwischen dem Moment an wo sich die Vertragsparteien einig sind das Geschäft zu tätigen und dem Moment an dem der Vertrag notariell beurkundet werden kann, mehrere Monaten vergehen können für das Zusammenbringen verschiedener Unterlagen die dem Notar die Beurkundung ermöglichen.

So hat der Verkäufer, je nach Liegenschaftstyp, den Eigentumstitel vorzubringen (Kauf-, Schenkungs- oder Erbgangsurkunde); bei Neubauten die Baubewilligung und die Bauabnahmebescheinigung (Certificato di abitabilità); bei unerlaubten Bauarbeiten, die Dokumenten betreffend die Sanierung; bei landwirtschaftlichen Grundstücken den Beweis, dass keine Vorkaufsrechte geltend gemacht werden usw.

Es ist somit üblich, dass die Parteien vorerst ein Vorvertrag abschliessen.

Die Vertragsbedingungen müssen alle, ohne Ausnahme, bereits im Vorvertrag enthalten sein.

Obwohl der Vorvertrag die Überschreibung des Eigentums im Grundbuch nicht bewirken kann, sollten sich die Parteien, und ganz besonders der Käufer, mehr um diesen als um den Endvertrag sorgen, weil in diesem schlicht die Geschäftsbedingungen des Vorvertrages übernommen werden.

Da der Käufer als erster die Vertragsverpflichtungen zu erfüllen hat, bzw. Vorauszahlungen zu leisten, während der Verkäufer erst nach Bezahlung des Preises zur Übertragung des Eigentums verpflichtet ist, sollte es selbstverständlich sein, dass der Käufer mehr Sorgfalt als der Verkäufer bei der Gestaltung der Verträge zeigen sollte.

Form des Vorkaufsvertrages

Das italienische Recht sieht für den Vorkaufsvertrag die gleiche Form wie für den definitiven Vertrag vor, also die Schriftform.

Allerdings genügt es, dass der Vorkaufsvertrag privatschriftlich zwischen den Parteien, ohne Intervention eines Notars, abgeschlossen wird. Es gibt auch keine Obliegenheit den Vorvertrag ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Der Vorvertrag kann selbstverständlich auch ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag bewirkt jedoch keine rechtsübertragende Wirkung des Eigentums, sondern dient nur zur öffentlichen Bekanntmachung. Die Eintragung kann in bestimmten Fällen sehr nützlich sein, um zu vermeiden, dass die Immobilie andern verkauft wird.

Inhalt des Vorkaufsvertrages

Folgende Elemente müssen in jedem Vorkaufsvertrag beinhaltet sein, abgesehen vom Liegenschaftstyp:

Personalien der Vertragsparteien.

Mit den Personalien ist ausser dem Namen und Vornamen, das Geburtsdatum, der Geburtsort und der codice fiscale (Steuercode) gemeint.

Der Steuercode dient in Italien zur Fiskuskontrolle und muss von allen, also auch von Ausländern vorgewiesen werden. Er kann bei jedem örtlichen Finanzamt („Intendenza di Finanza“) beantragt werden. Ausserhalb Italien beim italienischen Konsulat.

Schweizer Bürger sollten anstatt des Geburtsorts den Heimatort angeben, um beim Notar Identifizierungsprobleme zu vermeiden; dies weil der Notar, bei der Vorweisung der Schweizer Identitätskarte oder des Schweizer Passes, einzig den Heimatort und nicht auch den Geburtsort entnehmen kann.

Bei der Bezeichnung der Vertragsparteien (hier meine ich natürliche Personen) hat der Käufer sich zu vergewissern, ob der Verkäufer verheiratet ist und, gegebenenfalls, ob das Verkaufsobjekt zur Gütergemeinschaft oder zur Gütertrennung gehört. Im ersten Fall, also bei Gütergemeinschaft, ist es empfehlenswert, dass beide Ehegatten den Vorvertrag unterzeichnen.

Im Falle von mehreren Miteigentümern muss der Vorvertrag für seine Rechtsgültigkeit selbstverständlich von allen unterzeichnet werden.

Falls das Eigentum der Liegenschaft einer juristischen Person gehört, hat sich der Käufer zu vergewissern, dass der Vorvertrag vom Rechtsgültigen Vertreter unterzeichnet wird. Es ist somit empfehlenswert, dass der Verkäufer sich mit einem neuesten Auszug aus dem Gesellschaftsregister (Visura camerale) vorweist

Grundbuchidentifizierung der Liegenschaft

Im Vorkaufsvertrag muss die Liegenschaft bereits genausten identifiziert werden. Die Kontrolle durch den Käufer kann mittels dem vorher erwähnten notariellen Vertrag des Verkäufers, oder, noch besser, durch einen neusten Grundbuchauszug getätigt werden.

Zu bemerken ist hier, dass der Verkauf einer Immobilie, sei es ein Grundstück, Wohnung oder ein sonstiges Gebäude, stets als „vendita a corpo“ (also Verkauf im Block) und nicht nach Mass (bzw. vendita su misura) vereinbart wird.

Der Unterschied liegt nach Art. 1537 und 1538 CC darin, indem mit „Verkauf im Block“ gemeint ist, dass der Kaufpreis aufgrund der Gesamteinheit der Immobilie berechnet wird, und die Parteien kein Anrecht auf eine Preisreduktion oder Preiserhöhung haben, falls die tatsächliche Gösse der Immobilie nicht um mehr als 1/20 variiert gegenüber die im Vertrag angegebene Grösse.

Stattdessen kann beim „Verkauf nach Mass“, immer eine Preisänderung verlangt werden, wenn das im Vertrag angegebene Mass grösser oder kleiner als das tatsächliche Mass ist.

Ist in beiden Fällen das Mass um 1/20 grösser und verlangt der Verkäufer ein Aufschlag des Preises, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

Preis und Zahlungsmodalitäten

Selbstverständlich muss der Preis und die Zahlungsmodalitäten im Vorkaufsvertrag enthalten sein.

Was die Zahlungsmodalitäten betrifft, ist zu bemerken, dass es in Italien üblich ist, dass die erste Anzahlung als Haftgeld, also als sogenannte “caparra confirmatoria” geleistet wird.

Die caparra confirmatoria wird unter Art. 1385 CC geregelt, welcher vorsieht, dass falls die Käuferpartei den Vertrag nicht erfüllen sollte, die Verkäuferpartei von diesem zurücktreten und die Anzahlung behalten kann.

Sollte der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllen können, hat der Käufer das Recht vom Vertrag zurückzutreten und den doppelten Betrag der geleisteten Anzahlung zu verlangen.

Im Weiteren kann die nicht säumige Partei Schadenersatz geltend machen, oder, als Alternative, die Klage auf Vertragserfüllung nach Art. 2932 CC einleiten.

Dagegen kann Schadenersatz oder die Vertragserfüllung nicht verlangt werden, wenn die Anzahlung nach Art. 1386 CC geleistet wird.    Diese Anzahlung, “caparra penitenziale” genannt (was Reugeld oder Vertragsstrafe bedeutet) ermöglicht die säumige Partei vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die nicht säumige Partei weitere Ansprüche geltend machen kann.

Wird nicht ausdrücklich präzisiert, dass die Anzahlung als caparra confirmatoria oder penitenziale geleistet wird, gilt diese als einfache Akontozahlung. Dies bedeutet, dass falls der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt, der Käufer nicht das doppelte der Anzahlung verlangen kann. Jedoch hat die nicht säumige Partei Anrecht auf Schadenersatz oder, als Alternative, auf Vertragserfüllung.

Der Preis wird praktisch immer bei Unterzeichnung des definitiven Vertrages vor dem Notar saldiert. Zu diesem Aspekt wird später berichtet.

Verstösse gegen baurechtliche Vorschriften
Der Verkäufer hat bereits im Vorkaufsvertrag sicherzustellen, dass das Gebäude keinerlei Verstösse gegen baurechtliche Vorschriften hat. Es darf nicht vergessen werden, dass im Falle von einem substanziellen Verstoss, der Kaufvertrag als nichtig erklärt wird, mit allen Schwierigkeiten für den Käufer, den bezahlten Preis effektiv zurückzuerhalten.

Um Überraschungen zu vermeiden, sollte der Käufer sich von einem Techniker seines Vertrauens unterstützte lassen, um sicherzustellen, dass zwischen der tatsächlichen Situation des Kaufobjektes und der Baugenehmigung keine Unregelmäßigkeiten bestehen.

Lastenfreiheit

Ein weiterer wichtiger Inhalt des Vorkaufsvertrages, ist die Garantie welche der Eigentümer zu geben hat, hinsichtlich der Lastenfreiheit der Immobilie.

So hat er von Vorhinein zu erklären, ob die Immobilie Hypotheken, besondere Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder andere Lasten hat.

Das Verschweigen von einer gewissen Last, nachdem die Immobilie frei von Lasten garantiert wurde, gibt dem Käufer das Recht vom Vertrag zurückzutreten und das doppelte der Anzahlung zurückzuverlangen, falls diese wie üblich als “caparra confirmatoria” geleistet wurde.

Um Überraschungen hinsichtlich der genannten Lasten zu vermeiden ist es empfehlenswert, dass der Käufer selbst die vorher genannte “visura ipocatastale” vornimmt (also Prüfung im Grundbuch- und Hypothekaramt).

Mängel

Kauft man Land oder ein bereits bestehendes Gebäude, so hat der Käufer sich zu vergewissern, dass keine sichtbaren Mängel vorhanden sind, weil der Vorvertrag stets die übliche Form vorsieht nach welcher der Käufer die Immobilie “im besichtigten Zustand übernimmt“.

Sollten also sichtbare Mängel vorhanden sein, müssen diese im Vorvertrag berücksichtigt werden, mit der Pflicht für den Verkäufer diese noch vor dem definitiven notariellen Vertrag zu beheben.

Auf jeden Fall müssen Mängel nach Art 1495 CC innert 8 Tagen seit der Entdeckung gerügt werden, während die Gewährleistungsklage innert einem Jahr eingeleitet werden muss; danach gilt sie als verjährt.

Zeitpunkt der Übergabe der Liegenschaft

Meistens entspricht der Zeitpunkt für die Übernahme der Liegenschaft durch den Käufer mit dem Datum an welchem der notarielle Vertrag unterzeichnet und der Preis saldiert wird.

Die Übernahme, im Sinne des Besitzes nicht des Eigentums, kann auch vorher erfolgen. Da in diesem Fall der Verkäufer meistens eine sehr wichtige Anzahlung verlangt, sollte der Käufer den Vorvertrag unbedingt im Grundbuch eintragen lassen, und den definitiven Vertrag rasch möglichst unterzeichnen.

Will man, dass der Zeitpunkt für die Übergabe der Liegenschaft vom Verkäufer respektiert wird, ist es empfehlenswert im Vorvertrag eine Vertragsstrafe bei Überschreitung der Übergabefrist vorzusehen.  Dies um so mehr, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmer ist und das Gebäude noch fertiggestellt werden muss.

Besondere Vereinbarungen

Besondere Vereinbarungen zwischen den Parteien müssen selbstverständlich bereits im Vorvertrag enthalten sein.

Insbesondere ist bei noch nicht fertiggestellten Wohnungen, Häuser oder andere Gebäude darauf zu achten, dass der Werkvertrag unbedingt als integrierender Bestandteil des Vorvertrages berücksichtigt sein muss, mit genauster Angabe der Bauarbeiten und der Materialien.

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages (rogito –  atto notarile)

Was die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages betrifft ist es üblich, dass die Auswahl des Notars vom Käufer getroffen wird.

Der Grund dafür ist, dass der Notar insbesondere die Interessen des Käufers zu vertreten hat, hinsichtlich der Kontrolle über das Rechtseigentums, Hypotheken oder sonstige Lasten, Regelmässigkeit der Baubewilligung usw., und der Käufer dafür auch die Kosten des Notars übernehmen muss.

Für den definitiven Kaufvertrag sieht das Gesetz zwei verschiedene Formen vor: die Notariatsurkunde (atto pubblico) und die privatschriftliche Urkunde (Scrittura privata).

Bei der Notariatsurkunde ist der Notar für die Redaktion des Vertrages und für die eben genannte Kontrolle im Interesse des Käufers verantwortlich, während die privatschriftliche Urkunde theoretisch von den Parteien unter deren Verantwortlichkeit aufgesetzt werden kann.

Die Unterschriften auf der letzteren müssen jedoch vom Notar beglaubigt werden, damit der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen werden kann.

Die privatschriftliche Urkunde wird nur theoretisch von den Parteien aufgesetzt, weil sie in der Praxis diese vom Notar vorbereitet wird (meistens zu denselben Kosten wie die Notariatsurkunde). Wegen der vorher genannten umfassenden Verantwortlichkeit des Notars, ist es deshalb empfehlenswert, dass der Käufer den Kaufvertrag mit der Form der Notariatsurkunde (atto pubblico) bestellt.

In der einen oder der anderen Form müssten jedoch die Bestimmungen des Vorvertrages übernommen werden, wenn dieser nach den vorher genannten Kriterien abgeschlossen wurde.

Es muss nochmals darauf hinwiesen werden, dass falls der Verkäufer eine juristische Person ist, und Zweifel über seine Bonität vorhanden sind, muss abgesichert werden, dass der Preis dem effektiven Marktwert entspricht. Dies um das Risiko der vorher angedeuteten Konkursanfechtung zu vermeiden.

Nach Unterzeichnung der Notariatsurkunde oder der privatschriftlichen Urkunde ist der Kauf definitiv getätigt.

Der Notar hat nun den Vertrag nur noch im Grundbuch einzutragen, damit er öffentlich wird und somit auch Dritten entgegengehalten werden kann.

Der Notar hat nun den Vertrag nur noch im Grundbuch einzutragen, damit er öffentlich wird und somit auch Dritten entgegengehalten werden kann.

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